从建筑商处购买新房(楼花)时的一些常见问题(一)涉及交房的关键日期

Tarion是由安大略省政府成立的非营利性消费者保护组织,负责管理安省的新建房屋保修计划。安省法律(Ontario New Home Warranties Plan Act)规定,所有新房必须由建筑商提供保修,并且必须在Tarion注册。作为注册条件,新房的建筑商或供应商必须在所有新房买卖合同后附上相应的Tarion表格,称为“Tarion附录”(Tarion Addendum)。在签署新房买卖合同时,应查看合同所附的Tarion附录。

Tarion附录及其关键日期声明

购房者首先想了解的可能就是何时能够交房入住。对于大多数房屋,入住日期即为产权交接日期(Closing Date);对于共管公寓,则在产权交接前另有入住日期(Occupancy Date)。由于各种原因,该日期可能会被卖方更改。入住日期的延迟可能会增加住宿,搬家和仓储费用。那么,1)购房者是否有权因延迟交房获得赔偿呢?2)购房者是否有权终止买卖合同呢?Tarion附录涵盖了这两个重要的(但是经常被混淆的)概念,而相关信息依法必须列在附录第一页突出的地方,叫做“关键日期声明”(Statement of Critical Dates)。

共管公寓(Condominium Properties)和其它类型物业(例如,Freehold Properties)的关键日期不完全相同,以下分别解释。

一)先讲比较简单的其它类型物业,以新建Freehold Properties为例

新建Freehold Properties的卖家在关键日期声明中必须选择并列出“第一个暂定交房日”(First Tentative Date)

卖家可以将第一个暂定交房日延迟最多120天,直到“第二个暂定交房日”(Second Tentative Date),条件是必须至少提前90天通知。卖家可以将第二个暂定交房日再延迟最多120天到“确定交房日”(Firm Date),也必须至少提前90天通知。在以上的情况下,卖家不必给购房者赔偿。

如果卖家没给通知或没有及时通知购房者延期,则暂定交房日自动变成确定交房日。

除了暂定交房日和确定交房日,还有一个关键日期叫做“最迟交房日”(Outside Date)。最迟交房日最晚可以设在第二个暂定交房日之后第365天。

如果卖家到确定交房日(Firm Date)还不能交房,就要赔偿超过该日期的进一步延期。按超过天数递增,最高能赔偿$7500。

如果最后交房是在最迟交房日(Outside Date)之前,则购房者要先入住然后才能申请赔偿。

而如果卖家到最迟交房日(Outside Date)还不能交房,购房者就有权在30天内通知卖家终止合同,拿回定金,同时仍然可以要求赔偿。如果购房者未在30天内终止交易,则买卖合同继续生效,卖家可以重置交房日期,直到房屋能够交付使用为止。

二)新建共管公寓(Condominium Properties)的关键日期

新建condo的卖家在关键日期声明中必须选择并列出两个日期:“第一个暂定交房日”(First Tentative Date)“最迟交房日”(Outside Date)

不同于其它类型物业,新建condo的第一暂定交房日和最迟交房日之间没有时间长度的限制。而且,只要卖家能够及时通知(至少提前90天)购房者,则可以一次或多次地延迟暂定交房日。

对于condo来说,有一个特殊的关键日期叫“屋顶组装日”(Roof Assemble Date)。卖家在屋顶组装日后30天之内要定下“最终暂定交房日”(Final Tentative Date)或者直接定下“确定交房日”(Firm Date)(这两个是不同的概念)。

如果先定了最终暂定交房日,则可以把确定交房日定在其后120天内。

对所有物业都一样,每次延期能否生效的前提是要给购房者至少提前90天的通知,否则,相关的“暂定交房日”就会自动变为“确定交房日”。

假设卖家的通知及时,则在确定交房日(Firm Date)之前的延迟无需赔偿购房者。确定交房日(Firm Date)之后的延迟要赔偿。而最迟交房日(Outside Date)之后如果还有延迟,则购房者有权终止合同并同时获得赔偿。具体规定和前面解释的一样。

 

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